fbpx

Dans le dernier article, nous avons abordé la notion de rentabilité brute et de rentabilité nette en matière d’investissement locatif. Aujourd’hui, nous allons aborder la notion de cashflow, afin de comprendre les facteurs qui peuvent influencer la rentabilité de votre bien. Je vais aussi vous expliquer pourquoi une rentabilité élevée n’est pas toujours si intéressante que cela et je vais vous apprendre comment calculer le cashflow d’un bien locatif. Commençons tout de suite.

Rappel concernant le cashflow

Rappelez-vous, lorsqu’un cash-flow quand il est positif, signifie que toutes vos charges ont payées. Si un cashflow est négatif, c’est que vos ressources (rentrées d’argent) ne suffisent pas à couvrir vos charges (dépenses). Cela veut dire que vous devez payer le surplus de votre poche. Un bon cashflow est souvent lié à une rentabilité nette d’environ 8 %.

 

Comment calculer le cashflow d’un bien locatif ?

Pour calculer le cashflow d’un bien locatif on utilise la formule suivante :

cashflow = revenu – crédit

Revenu mensuel brut : 705 €

Montant du crédit mensuel : 543 €

Cashflow : + 162 €

Le cashflow correspond à l’argent qu’il reste sur votre compte à la fin du mois. Attention, cela ne veut pas dire que c’est l’argent qu’il reste dans votre poche. Pourquoi ? Parce qu’il faut prévoir de mettre de l’argent de côté en prévision de travaux par exemple ou de changement de locataire.

 

Pourquoi les frais impactent la rentabilité ?

En effet, confier la gestion locative de votre bien à une agence engendre des frais à chaque changement de locataire. Comptez environ un mois de loyer, même si les frais peuvent varier d’une agence. Vous comprenez pourquoi il est indispensable de conserver cet argent sur le même compte.

Il faut également prévoir un budget pour les travaux futurs et constituer un fond de trésorerie en cas d’absence de locataire. Je préconise de constituer un capital de minimum 6 mois de loyer d’avance.

Dans cet article, nous avons évalué ensemble une rentabilité brute de 12 % et une rentabilité nette de 6,92 %. Sachez, qu’il n’y a pas de règles concernant le rapport entre la rentabilité brute et la rentabilité nette. Par exemple, si vous n’effectuez pas de travaux et que vous n’achetez pas de meubles (location nue), alors votre rentabilité nette va changer.

Vous pouvez vous amuser à calculer la rentabilité brute sur la base de cette hypothèse. C’est votre premier exercice !

Résultat : nous obtenons une rentabilité nette de 7,71 % et un cash-flow de + 217 €.

 

 

 

 

C’est quoi un bon cashflow ?

Il appartient à chacun d’évaluer son cashflow comme bon ou moins bon. Pour ma part, je considère que tout investissement qui génère un cash-flow positif est un investissement rentable.
Bien sûr, il est possible d’optimiser ce cash-flow. Pour commencer, il faut diminuer les frais d’agence (notre exemple est basé sur 10% de frais de gestion). Vous pouvez certainement négocier pour baisser ces frais et réduire également le coût de l’assurance loyer impayé. En réduisant ces frais à 8 %, nous augmentons notre rentabilité à 7,93 % et notre cash-flow à 237 € (contre 217 € sans négo).

Ne vous laissez pas berner par les vendeurs de rêve. Beaucoup de sites ou de blogs vous promettent un taux de rentabilité exceptionnel, mais il n’en est rien. L’objectif de chaque investisseur est nécessairement d’obtenir une rentabilité élevée. Pour moi, elle doit toujours être mise en comparaison avec le cash-flow.

Je vous conseille également de prendre en compte le vide locatif. Il s’agit de la période à laquelle le locataire doit quitter votre appartement et du temps qu’il vous faut pour trouver un nouveau locataire. Comme vous avez pu le constater dans le calcul de rentabilité de notre exercice, nous n’avons pas pris en compte le vide locatif. Beaucoup de blogueurs vous annonce un taux supérieur à 15 %, mais sans jamais expliquer comment ce taux est calculé.

Par exemple, si vous n’incluez pas les travaux dans le calcul de votre rentabilité brute vous pourrez facilement trouver des biens rentables au-delà de 15 %. Une fois les travaux inclus et les frais agence pour la gestion locative, la rentabilité va forcément baisser. Il est donc très important de savoir calculer la rentabilité et de savoir également calculer le cash-flow.

 

Pourquoi cashflow et rentabilité doivent être rapprochés ?

Une rentabilité brute de 15 % peut avoir un cash-flow négatif, et une rentabilité brute de 10 % peut avoir un cash-flow positif. Ne vous laissez pas berner par ces chiffres, vous devez apprendre à calculer le cashflow d’un bien locatif, avant d’investir.
Essayez toujours de partir sur des hypothèses de calcul réalistes. Partez d’ un prix de loyer moyen dans votre secteur, et considérez 30 % de vide locatif dans votre calcul (c’est la marge prise par la banque pour calculer le montant de vos revenus locatifs).

Prenez systématiquement en compte des frais de gestion dans votre calcul, car même si vous souhaitez gérez votre bien, vous ne savez pas ce qu’il peut se passer dans le futur. Si vous deviez déménager pour X raison, vous ne serez plus en mesure de gérer votre bien. En ne tenant pas compte de ce risque, votre investissement rentable risque de ne plus le devenir.

De la même manière, prenez toujours une assurance contre les loyers impayés. Je précise que je ne maîtrise pas les règles qui concernent le recouvrement des loyers, ou les procédures à mettre en œuvre pour expulser un locataire qui ne paierait plus son loyer.

 

Ce qu’il faut retenir

Si votre bien génère un cashflow négatif en tenant compte de l’ensemble de ces charges, alors je vous déconseille de l’acheter. En revanche si votre bien locatif génère un cash-flow positif, vous pouvez alors jouer avec les différents paramètres pour optimiser le cash-flow.

Partager cet article
  •  
  •  
  •  
  •