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Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier, vous devez absolument comprendre comment calculer la rentabilité d’un projet. Mais avant, nous allons commencer par les notions de base. On va parler de rentabilité brute, de rentabilité nette, mais aussi de cash-flow. Après ça, vous serez paré pour avancer comprendre comment le calculer. Promis, ce n’est pas si compliqué que ça en a l’air.

 

Comprendre la rentabilité brute

Calculer le pourcentage de rentabilité d’un projet va vous permettre d’obtenir rapidement une indication pour savoir si vous devez aller plus loin ou non sur le bien envisagé. On parle de rentabilité brute, de rentabilité nette ou même de rentabilité nette après impôt.

Le bien que vous avez repéré est-il rentable ? Calculer sa rentabilité brute va vite vous permettre de le savoir. Grâce à cette indication, vous pourrez facilement comparer différents biens entre eux et concentrer vos efforts sur le bien le plus intéressant d’un point de vue rentabilité.

 

Comment calculer la rentabilité brute ?

Pour calculer la rentabilité brute, il suffit de prendre le loyer mensuel et de le multiplier par 12. Si vous percevez un loyer de 1 000 € mensuel, le montant de vos loyers annuels s’élève à 12 000 €. Si le bien en question vaut 100 000 €, il vous suffit de diviser les loyers par le coût d’acquisition et de le multiplier par 100. pour obtenir un pourcentage.

Rentabilité brute = montant des loyers annuels / coût d’acquisition x 100

12 000 / 100 000 x 100 = 12 %

Si la rentabilité brute n’est pas égale ou supérieure à 10 %, mieux vaut s’abstenir d’investir.

 

Rentabilité brute détaillée étape 1

Reprenons l’exemple de notre bien qui vaut 100 000 € et qui permet d’obtenir un loyer mensuel de 1 000 €. Rappelez-vous, nous avons estimé la rentabilité brute à 12 %.

Dans cet appartement, disons que nous choisissons d’effectuer des travaux pour un montant de 7 500 € et de le meubler pour 5000 €. Au total, nous prévoyons donc d’injecter 12 500 €.

Intéressons-nous maintenant au charges liées à cet investissement :

  • charges de copropriété : 50 € par mois (600 € par an) ;
  • assurance PNO obligatoire (propriétaire non occupant) : 20 € par mois (soit 240 € par an) ;
  • taxe foncière à la charge du propriétaire : 125 € par mois (1 500 € par an).

Donc nous avons 195 € de charges mensuelles pour un loyer de 1 000 €, soit une recette brute mensuelle de 805 €. Nous pouvons ici recalculer la rentabilité brute (nous n’avons pas fini d’enlever des charges).

Rentabilité Brute : (805 * 12) / (100 000 + 12 500) = 9 660 / 112 500 = 8,58 %

Comme pouvez le constater la rentabilité des 12 % bruts a déjà fondu à 8,56 %.

Rentabilité brute détaillée étape 2

Dans cette hypothèse, c’est vous qui assurez la gestion de votre bien. Si vous souhaitez la confier à une agence immobilière et recourir à une assurance pour les loyers impayés, comptez 7 % du loyers pour les frais d’agence (70 €) et 3 % pour l’assurance (30 €). Cela représente 100 euros supplémentaires. Voyons l’impact sur la rentabilité du bien : 

Revenu Brut Mensuel = 805 – 100 = 705

Revenu Brut Annuel = 705*12= 8 460 €

Rentabilité Brute = 8 460/ 112 500 = 7,52%

Enfin, il faut maintenant ajouter la partie crédit, les frais notaire,  les frais de banque de garantie et/ou hypothèque. Dans notre cas, on estime les frais de notaire à 7 210 €, les frais de garantie à 1 500 € et les frais bancaires à 950 €. Toujours dans cette hypothèse,  nous demandons un crédit total, donc à 110 %, pour un montant total de 122 160 € et décomposé comme suit : 

  • Prix d’achat 100 000 € ;
  • Travaux 12 500 € ;
  • Notaire 7 210 € ;
  • Garantie Bancaire / Hypothèque 1500 € ;
  • Frais de dossier bancaires 950 € ;
  • Total = 122 160€.

Côté banque :

  • taux du crédit : 1,8 % sur 25 ans, soit une mensualité de 505,97 € ;
  • assurance crédit à 0,36 % soit un cout de 36,65 euros ;
  • coût total crédit + assurance =  542,62 €.

Reprenons maintenant notre calcul de rentabilité. Nous avions un revenu brut mensuel de 705 €.

  

Comment calculer la rentabilité nette d’un bien locatif ?

Pour calculer la rentabilité nette dont nous allons parler maintenant, il faut prendre en compte le revenu brut annuel et le diviser par le montant total de notre emprunt, c’est à dire ici 122 160 €.

Rentabilité Nette avant impôts = (705 x 12) / 122 160 = 6,92%

Le calcul de la rentabilité après impôts dépendra de votre tranche d’imposition, mais aussi de la manière dont vous allez acquérir le bien : bien en nom propre, en SCI à l’IR ou SCI a l’IS. Cela dépendra aussi du type de location : nu, meublé, ou location de courte durée.

Toutes ces données sont très intéressantes et importantes à calculer, mais vous ne devez pas oublier de tenir compte du cashflow. Vous voulez savoir ce qu’est un cashflow ? Rendez-vous la semaine prochaine pour la suite ;-). Pensez à vous abonner à la newsletter si ce n’est pas encore fait ! 

 

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