Quel type de location choisir quand on est bailleur ?
Vous vous lancez dans l’investissement locatif mais vous êtes perdu parmi tous les types de location ? Vide, meublé, saisonnier ou le petit dernier le bail mobilité, voici quelques conseils pour vous aider à vous décider.
Location vide ou meublée ?
La location vide est conçue pour durer. Alors que le bail meublé se reconduit tous les ans, le bail vide se reconduit tous les 3 ans et les préavis pour donner congé sont plus longs. Le turn-over des locataires est donc moins important en location vide, parfait pour les investisseurs qui recherchent la tranquillité.
La location meublée est souvent plus avantageuse fiscalement mais elle peut avoir plus de contraintes.
Pour louer en meublé, il ne faut pas oublier les meubles !
Une liste précise du mobilier est définie par décret. Les meubles doivent être en bon état d’usage et de réparation tout au long de la location. Le bailleur devra donc les réparer ou les remplacer le moment venu.
Si le logement est situé dans un secteur soumis à l’encadrement des loyers (remise en place prévue par la loi ELAN du 23 novembre 2018), le loyer d’un logement meublé pourra être légèrement supérieur à celui d’un logement vide.
Colocation : attention aux zones tendues
Vide ou meublée, beaucoup d’investisseurs ont recours à la colocation pour augmenter leur cash-flow. S’il est vrai que la colocation permet souvent de louer un logement plus cher, ce n’est pas le cas lorsque le logement est situé dans un secteur soumis à l’encadrement des loyers.
Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut alors être supérieur au loyer de référence majoré.
La location de courte durée : une fausse bonne idée ?
La location de courte durée via des plateformes de type Airbnb peut être extrêmement lucrative mais attention car il s’agit d’une activité commerciale. Il faut donc obtenir le changement d’usage des locaux d’habitation pour pouvoir louer en courte durée sa résidence secondaire ou sa résidence principale si vous louez plus de 120 jours par an.
Dans les communes de plus de 200.000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage est soumis à une autorisation préalable qui peut être difficile à obtenir.
Dans certaines villes, cette autorisation implique la compensation, c’est-à-dire la transformation d’un local à autre usage que l’habitation en logement, ou le rachat d’une commercialité.
Ne pas oublier de vérifier que le règlement de copropriétén’interdit pas les locations de courte durée, auquel cas il n’est pas possible recourir à ce type de location.
Nouveauté de la loi ELAN : le bail mobilité
Le bail mobilité introduit par la loi ELAN permet la location meublée à des personnes en formation professionnelle, études supérieures, stage, service civique, apprentissage, mutation professionnelle ou mission temporaire.
Le bail doit avoir une durée comprise entre un et dix mois, sans renouvellement possible. La location pour des durées réduites devient donc possible sans nécessiter une autorisation de changement d’usage. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé et les charges sont forfaitisées.
Le bail mobilité semble donc être une alternative plus simple à la location de courte durée pour répondre à un besoin particulier, mais il faut encore qu’il fasse ses preuves.
Sources :
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé
Article L631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation