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Pour la plupart des gens, “investir dans l’immobilier” rime avec “crédit”. C’est effectivement le cas, pourtant, saviez-vous que même si vous avez de l’argent à investir dans un projet immobilier il est souvent plus intéressant de faire un emprunt. C’est ce que l’on appelle l’effet levier et aujourd’hui, je vous expliquer pourquoi vous avez intérêt à emprunter de l’argent à une banque pour financer vos projets immobiliers et comment commencer à investir dès à présent.

 

Pourquoi il vaut mieux emprunter pour investir dans l’immobilier ?

Cas N°1 : Je dispose d’une épargne que je veux investir

Partons du principe que vous disposez d’une enveloppe de 122 000 € à investir. Cette enveloppe inclut les frais d’acquisition à hauteur de 100 000 € et les frais à prévoir pour acheter un bien : frais de notaire, frais bancaires, travaux éventuels. Sur cette base, vous estimez pouvoir obtenir une rentabilité brute de 10 % (je reviendrai sur cette notion). Vos revenus bruts seront donc de 10 000 € par an. Dans ce cas précis, vous construisez votre projet immobilier sur la base de l’épargne dont vous disposez.

 

Cas N°2 : Je dispose d’une épargne mais je veux emprunter

Vous avez de l’épargne de côté, mais vous préférez conserver vos liquidités. Vous prenez rdv avec votre chargé de compte et celui-ci vous informe que votre capacité d’emprunt est de 200 000 €. Si nous reprenons une rentabilité brute de 10 %, vos revenus bruts s’élèveront non pas à 10 000 €, mais à 20 000 € chaque année.

 

Cas N°3 : je souhaite investir une partie de mon épargne disponible

Vous vous en doutez, il est également possible de moduler votre projet et d’utiliser à la fois la banque et votre épargne. Prenons l’exemple de deux investisseurs aux stratégies différentes pour un investissement locatif de 100 000 €. L’un choisit de financer 100 % de son projet sur ses fonds propres (soit 100 000 €), le second choisit d’investir à hauteur de 10 % (soit 10 000 €).

Investisseur A = 100 000 € en cash

Investisseur B = 10 000 € en cash

Faisons maintenant un bond d’un an en avance et considérons que le marché de l’immobilier a pris de la valeur et que le bien est maintenant estimé à 102 000 € (soit une augmentation de 2 %).

Pour l’investisseur A, cela signifie un rendement de 2 de l’argent investi, tandis que pour l’investisseur B, cela représente 2 000 € sur un investissement initial de 10 000 €, soit un rendement de 20 %. Si la traite du crédit est inférieure au montant de la location du bien, alors non seulement il couvrira sa mensualité, mais il pourra également percevoir des revenus supplémentaires.

Du côté de la fiscalité, l’investisseur A sera imposé sur les loyers perçus (impôt sur le revenu), tandis que l’investisseur B pourra déduire le montant des intérêt de l’emprunt.

 

 

 

 

 

 

Faut-il commencer par acheter sa résidence principale ou investir dans un bien locatif ?

Voilà une question qui revient souvent dans les discussions entre investisseurs. Certains vous diront qu’il est préférable de ne pas acheter sa résidence principale, car cela va diminuer votre capacité en tant qu’investisseur. Non seulement vous allez certainement devoir demander un crédit immobilier, mais vous allez aussi devoir payer une taxe foncière. De fait, l’ensemble de ces charges réduit énormément votre capacité d’emprunt. La plupart des personnes qui achètent leur résidence principale s’endettent à hauteur de 33 %. Cela laisse peu de marge de manœuvre pour réaliser un investissement locatif.

Certaines banques peuvent exiger que vous soyez déjà propriétaire de votre résidence principale avant de financer un investissement locatif. Cette règle n’est pas vraie pour toutes les banques, cela dépendra principalement de vos revenus. Si vos revenus sont faibles, je vous conseille d’investir dans votre résidence principale, avec pour objectif de la revendre à moyen terme. Vous devez voir cet achat comme un investissement immobilier, n’essayez pas d’acheter l’appartement où la maison de vos rêves. Partez plutôt dans l’idée qu’il s’agit d’un bien que vous allez rénover, auquel vous apporterez de la valeur, dans le but de le revendre.

Au bout de 2 ou 3 ans, votre bien aura probablement pris de la valeur et vous pourrez ainsi réaliser une plus-value. Cette plus-value pourra vous permettre d’apporter un apport pour l’achat du bien suivant. En fonctionnant ainsi, vous pourrez réinvestir dans un autre bien est procéder de la même manière. Si entre-temps vos revenus ont augmenté, il est fort probable que vous puissiez investir dans le locatif.

Si ce n’est pas le cas, vous aurez réussi à réaliser une plus-value sur la vente des deux biens immobiliers précédents. L’argent vous servira alors d’apport pour rassurer votre banque. Certains investisseurs que j’ai rencontrés ont commencé ainsi. Ils ont acheté un studio uniquement grâce à la plus-value de la vente de leur résidence principale. Après une année de gestion, ils ont présenté le dossier à leur banque et comme ils avaient bien géré leur investissement cela à rassuré leur banquier et ils ont ainsi pu obtenir un crédit pour investir dans de l’immobilier locatif. Même si cela peut vous paraître long, nous parlons ici d’un investissement avec une vision à 4 ou 5 ans, à vous de voir quelles sont vos priorités.

Pour finir, j’aimerais préciser que pour obtenir un accord de prêt de la banque, vos finances et la gestion de votre compte doivent être saines. Si ce n’est pas le cas je vous conseille de vous référer à la partie du blog “prendre en main mon argent”. Je vous y donne tous les conseils pour préparer financièrement votre investissement locatif.

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